衡阳县公共租赁住房管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为了加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制,制定本细则。
第二条 公共租赁住房的分配、运营、使用、退出和管理，适用本细则 。
第三条 本细则所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
县公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称为公共租赁住房，并轨后公共租赁住房的保障对象，包括廉租住房保障对象和公共租赁住房保障对象。公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。
第四条 县住房保障部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。县发改、监察、财政、国土、民政、物价、公安、人社等部门根据各自职责，负责保障性住房管理相关工作;镇(乡)人民政府应当明确住房保障工作人员，负责保障性住房申请的受理和初审等工作。
第五条 县住房保障部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设，建立和完善公共租赁住房管理档案。
第六条 任何组织和个人对违反本细则的行为都有权进行举报、投诉。
住房保障部门接到举报、投诉，应当依法及时核实、处理。
第二章 申请与审核
第七条 申请公共租赁住房，应当符合以下条件：
(一)在本地无自有住房或者住房面积低于当地规定标准。申请家庭自申请之日起前5年内出售、赠与或自行委托拍卖房产的，不属于无自有住房的情形;
(二)收入、财产符合规定标准;
(三)申请人为外来务工人员的，稳定就业达到一年以上。
第八条 申请人应当根据县住房保障部门的规定，向镇(乡)人民政府提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人提交的申请材料齐全的，镇(乡)人民政府应当受理，并向申请人出具书面凭证;申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。
第九条 县住房保障主管部门应当会同有关部门，对受理初审材料进行审核。经审核，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开;对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。
申请人对审核结果有异议，可以向县人民政府住房保障主管部门申请复核。县人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。
第三章 轮候与配租
第十条 对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房。
县住房保障部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。
第十一条 公共租赁住房房源确定后，县住房保障部门应当制定配租方案并向社会公布。配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。
企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。
第十二条 配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到县住房保障部门进行意向登记。
县住房保障部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。
第十三条 对复审通过的轮候对象，县住房保障部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。
综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。
第十四条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。
配租结果应当向社会公开。
第十五条 复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。优先对象的范围和优先安排的办法由县住房保障部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房，只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。
第十六条 配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。
租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
第十七条 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：
(一)合同当事人的名称或姓名;
(二)房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求;
(三)租赁期限、租金数额和支付方式;
(四)房屋维修责任;
(五)物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任;
(六)退回公共租赁住房的情形;
(七)违约责任及争议解决办法;
(八)其他应当约定的事项。
合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报县住房保障部门备案。
第十八条 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。
第十九条 我县公共租赁住房租金标准县城执行2.5元/㎡/月，其中原来享受实物配租的低收入住房困难家庭仍按原租金标准执行， 2017 年 5 月 1 日起 统一按2.5元/㎡/月的标准执行;乡镇执行2元/㎡/月。
第二十条 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。
第二十一条 承租人应当根据合同约定，按时支付租金。
第二十二条 政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。
第二十三条 因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。
第四章 使用与退出
第二十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。
第二十五条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。
第二十六条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。
第二十七条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：
(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;
(二)改变所承租公共租赁住房用途的;
(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;
(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;
(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
承租人拒不退回公共租赁住房的，县住房保障部门应当责令其限期退回;逾期不退回的，县住房保障部门可以依法申请人民法院强制执行。
第二十八条 县住房保障部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。
公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。
第二十九条 承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
第三十条 租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向县住房保障部门提出申请。
县住房保障部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。
未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
第三十一条 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：
(一)提出续租申请但经审核不符合续租条件的;
(二)租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;
(三)租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。
承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。
搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
第三十二条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。
第五章 后续管理服务
第三十三条 政府购买保障性住房后续管理服务，是由住房保障部门将政府投资的公共租赁住房等保障性住房后续管理工作中的部分服务性项目，按照规定的方式和程序，交由具备条件的社会力量承担，并由住房保障部门、财政部门根据服务数量和提供质量向社会力量支付费用的工作方式。
第三十四条 购买内容
(一)日常性物业管理
1、保障性住房小区环境卫生管理;
2、保障性住房小区公用绿地、花木等的养护与管理;
3、车辆停放、保安巡视、门岗执勤等维护公共秩序的管理;
4、保障性住房及公共设施设备的维修养护和运行管理;
5、保障性住房小区配套基础设施的维修养护和运行管理;
6、其他日常性物业管理。
(二)保障对象的动态监管
1、入住对象的信息登记与核对;
2、开展保障对象的入户调查，对入住对象的收入和住房等情况进行动态监管。
(三)代收房屋租金
(四)购买服务合同约定的其他事项
县住房保障部门可根据工作需要，从上述内容中选择部分或全部内容作为政府购买保障性住房后续管理服务的内容。
第三十五条 购买主体和承接主体
(一)购买主体
县住房保障部门是政府购买保障性住房后续管理服务的购买主体。
(二)承接主体
政府购买保障性住房后续管理的承接主体包括依法在工商行政管理部门登记注册的企业或在其他行业主管部门登记成立的机构，符合相应要求和资质条件的社会力量。承接主体还需符合以下条件：
1、依法设立，能独立承担民事责任;
2、治理结构健全，内部管理、监督制度和信息公开制度完善;
3、具有独立、健全的财务管理、会计核算和资产管理制度;
4、具备提供保障性住房后续管理服务所必需的设施、设备、人员和专业技术能力;
5、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录;
6、在参与政府购买服务竞争前三年内无重大违法违纪行为，通过年检(报)、资质审查合格，社会信誉良好，获得 3A 级及以上评估等级的社会组织可优先获得政府购买服务资格;
其他具体资质条件由当地住房保障部门会同财政部门根据购买服务项目的性质和质量要求,结合本地情况确定。
承担有公共服务职能的公益性事业单位在符合前述条件、不新增财政供养人员编制的情况下可以成为承接主体，并与具备条件的社会力量公开、平等参与竞争。
第三十六条 实施程序
(一)确定项目。县住房保障部门根据本地保障性住房后续管理服务的需求变化和实际情况，会同县财政部门选定开展保障性住房后续管理服务的项目，并公布购买服务的内容与标准。
(二)资金安排。政府购买保障性住房后续管理所需资金按照“以事定费”的原则，除收取的0.5元/㎡/月保障性住房物业管理费外，不足部分从租金、住房公积金增值收益部分、劳动公益岗位金、土地收益金提取，或政府财政预算中给予补贴。
(三)公开信息。政府购买保障性住房后续管理服务项目及内容审核确定后，住房保障部门应及时按照要求和程序，在市县房产网站、政府网站或其他媒体上公开政府购买服务的预算资金、主要内容、承接标准和目标要求等信息。
(四)选择承接。住房保障部门根据购买内容的市场发育程度、服务供给特点等因素，通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式确定承接主体。也可根据投资建设的特点及保障性住房后续管理的现状，采用委托等合同方式公开、透明地选择承接主体。
(五)签订合同。住房保障部门应依法依规与承接主体签订政府购买服务合同，明确购买服务的范围、标的、数量、质量要求及服务期限、补贴或服务报酬支付方式、权利义务和违约责任等内容，严禁转包行为。合同报同级财政部门备案。
(六)履约管理。住房保障部门应采用抽查、上门听取意见等方式，从物业服务、租金收缴等方面加强履约管理，督促承接主体严格履行合同，同时，掌握服务实施进度和资金运作方式，帮助承接主体做好相关政府部门、服务对象的沟通、协调工作，确保服务项目任务按时完成，保证服务数量、质量和效果。
(七)资金支付。承接主体在实施合同约定的服务事项后，县住房保障部门应及时组织对合同履约情况进行检查验收，并按照合同约定，按政府采购资金支付程序支付资金。
(八)绩效评价。住房保障部门、财政部门应制定绩效评价办法，加快建立由购买主体、服务对象及第三方组成的综合性评审机制。要细化评价标准，对合同履行情况、受益主体满意度、财政资金使用效率、服务目标达成度等指标进行综合评价。要注重结果运用，将绩效评价结果作为以后年度编制政府购买保障性住房后续管理服务预算和选择承接主体的重要依据。
第六章 法律责任
第三十七条 住房保障部门和其它相关工作部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行本细则规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本细则，有下列行为之一的，由县人民政府住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：
(一)向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;
(二)未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;
(三)改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。
公共租赁住房的所有权人为行政机关的，按照本细则第三十三条处理。
第三十九条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，县住房保障部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。
以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由县人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的，取消其登记;已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。
第四十条 承租人有下列行为之一的，由县人民政府住房保主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款;有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款：
(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;
(二)改变所承租公共租赁住房用途的;
(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;
(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;
(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
有前款所列行为，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十七条 违反本细则第三十二条的，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由县级以上地方人民政府住房城乡建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款
第七章 附则
第四十一条 本细则自 2015 年 5 月 1 日起 施行。
