临沂市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案
一、指导思想
全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会和中央经济工作会议精神，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，积极稳妥开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，有效解决新市民、青年人住房难问题，探索构建城乡统一的建设用地市场，健全房地产市场调控长效机制，完善租购并举住房体系，为推动临沂实现三个战略性转变和高质量发展提供支撑和保障。
二、基本原则
(一)符合规划，布局合理。建设租赁住房的集体建设用地应当符合国土空间规划，权属清晰，布局合理。试点项目主要选址在产业集聚度较高、区域配套设施完善、居住需求旺盛、便于启动实施的地块。
(二)政府引导，市场运作。政府统一组织、合理规划、完善政策，充分调动村集体经济组织、国有企业的积极性，发挥市场配置资源的决定性作用。充分尊重村集体经济组织意愿，切实维护其合法权益。
(三)加强监管，只租不售。按照“整体确权、只租不售、周转使用、动态管理”的原则，严格项目准入管理，加强事中事后监管，房屋建成后不得出售或以租代售，确保规范建设、平稳运营、有序监管。
三、试点范围
兰山区、罗庄区、河东区至少选择一宗集体建设用地开展试点。鼓励支持其他县区参照本方案组织实施。
四、试点任务
(一)明确申请条件。试点项目用地应重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，租赁住房需求量较大，村集体经济组织有建设意愿的区域，尤其是能够满足新毕业学生、外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或人员较为集中的产业园区附近。所选宗地原则上不小于15亩，符合相关规划和有关审批要求，能够达到“净地”供应条件。申请主体为项目所在地的村集体经济组织或与其合作的国有企业。
(二)明确申请程序。符合试点条件的，由申请主体拟订包括项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状、用地规划及相关图件、建设规模、项目可行性分析、资金来源和测算、建设和运营模式等内容的试点项目实施方案，按照有关规定经村民会议或村民代表会议审议通过，经乡镇政府(街道办事处)审核，报县区政府(管委会)批准后组织实施。
(三)明确办理程序。实施方案批准后，由申请主体向发展改革、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、行政审批服务等部门，分别办理立项、规划、用地、环保、建设及不动产登记等相关手续。各类手续均应注明：“集体租赁住房项目，只租不售”。
(四)完善集体租赁住房建设和运营机制。集体租赁住房项目的套型结构和面积标准原则以90平方米以下中小户型为主。集体租赁住房由用地主体负责运营和管理。房屋的租赁年期、运营方式和租金分配等事宜，由当事双方协商确定并签订书面合同，按照合同约定加强事中事后监管。
(五)加强房屋租赁监管。住建部门将集体租赁住房纳入全市租赁住房统一信息平台，使用统一的住房租赁合同示范文本，租赁合同应通过平台予以备案。租赁期限由合同双方协商，最长租赁期限不超过10年，承租人不得转租。当事人一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款，合同期满符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。
项目所在县区政府(管委会)应加强日常巡查监管，指导、督促居(村)委会开展租赁管理、矛盾协调化解等工作，不得违规使用租金贷。同时建立乡镇政府(街道办事处)、自然资源和规划、住建、财政、农业、公安、市场监管、税务等多部门联合监管体制，明确职责分工，在产权登记、租赁备案管理、税务、市场监管、防范非法销售等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
(六)保障承租人获得基本公共服务的权利。住建部门通过租赁监管信息平台，将租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、市场监管、公安、教育、人力资源社会保障、卫健、医保等主管部门共享。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，享受居住地医疗保障服务，符合条件的随迁子女按居住地入学政策接受义务教育;集体租赁住房承租人符合条件的可纳入社保体系;依托乡镇(街道)和居(村)委提供计划生育、劳动就业、法律援助等人口基本服务;依托基层党、团、工会等组织开展社区文化建设。
职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在临沂市行政区域内无自有产权住房(含尚未取得《不动产权证书》)且租赁住房的，可按照有关规定提取夫妻双方住房公积金支付房租。集体租赁住房按照居民住宅水、电、气价格执行，对非居住功能用房的水、电、气分别计价。
（七）相关支持政策
1.用地政策。集体租赁住房土地用途按住宅(集体租赁住房)确定，有偿使用的年期最高不超过70年。村集体经济组织利用自有土地建设租赁住房的，可以采取集体建设用地划拨方式办理用地手续，按照供地成本确定划拨价格;国有企业利用集体建设用地建设租赁住房的，可以采取集体建设用地入市方式办理用地手续，入市评估时适用的租赁住房用地基准地价，可按现行商品住宅用地基准地价50%执行。项目可设置一定比例的商业服务等配套设施，建筑面积不超过总建筑面积15%，与项目整体一并登记，使用权人不得出售。产业园区内的产业用地可以统配统建租赁住房、工业邻里中心等生活服务设施，其用地面积不超过总用地面积7%，建筑面积不超过总建筑面积15%，土地用途、价格按工业用地确定。
用地主体依法办理集体建设用地使用权首次登记;在项目竣工验收并符合首次登记条件后，依法办理房屋所有权首次登记。房屋所有权登记单元按照不动产登记规定划分，但不动产权证书按照建设项目整体核发，不予按照单元分割办理不动产权证书。不动产权证书须注明“集体租赁住房仅用于租赁住房建设和运营，不得出售，不得转租、抵押、转让，不得改变房屋和土地用途”。
2.金融扶持。引导金融机构开展金融产品创新，加大对集体租赁住房的融资支持力度;加强与国家政策性银行合作，协调安排一定的贷款额度，支持以试点项目预期收益向金融机构申请贷款。
3.财税优惠。集体租赁住房建设及其租赁收益等相关税费政策，由财政、税务部门按相关规定执行，根据试点推进需要，严格落实税收优惠政策，并给予一定的财政补贴。
4.完善配套。集体租赁住房项目须配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施，完善道路、自来水、电、气、排水、网络、停车位、配套商业设施等建设，确保住宅工程与配套设施同步规划、同步报批、同步建设、同步验收、同步交付使用。
五、试点步骤
(一)2021年5月底前，制定实施方案，组织筛选试点地块，做好有关准备工作。
(二)2021年下半年，试点县区按照实施方案要求，办理项目规划、用地、建设等相关手续，启动项目建设。
(三)2022年年底前，项目建成并投入运行，总结试点工作成效，形成总结报告，在全市推广。
六、保障措施
(一)加强组织保障。市政府负责研究制定推进试点工作的相关政策和措施，统筹协调解决试点工作推进过程中出现的问题。试点县区政府(管委会)是试点工作的责任主体，应成立工作组织或工作专班，建立相应的工作协调机制，明确任务书、路线图和时间表，协调组织相关部门、乡镇(街道)、村集体经济组织，推动试点工作规范深入开展。
(二)明确职责分工。试点县区政府(管委会)应组织自然资源和规划、住建、发改、行政审批服务、税务、金融、住房公积金、市场监管、公安、教育、人力资源社会保障、卫健、医保等相关部门，对照试点实施方案，强化集体租赁住房建设、运营、监管的部门联动和信息共享，形成工作合力。要督促各部门按照各自职责，积极研究制定推进建设的相关配套政策，加强相关规划建设、批后监管、用途管制和服务保障工作，及时查处违法违规行为，确保各项政策措施落到实处。
(三)做好宣传引导。试点县区政府(管委会)应组织有关部门、乡镇(街道)、村集体经济组织加大宣传力度，引导社会公众准确理解和把握试点工作的相关政策措施，为试点工作营造良好的舆论氛围。同时，密切关注舆情动态，积极稳妥回应社会关注问题，重大问题及时报告。
(2021年5月6日印发)
