小明与小红登记结婚，婚后未生育子女。结婚后，因性格不合，二人开始分居生活。
某日，双方签订离婚协议书，约定：“婚后在市中心购买的房子由小红单独所有，公司的所有股权和汽车归小明所有。”
第二天，双方就拿着该离婚协议到民政局办理离婚。因工作繁忙，小红和小明没有立即将之前夫妻共同所有，但在小明名下的房子转移到小红的名下。
某日，小明将该房子出售给不知道实情的小林，并到不动产登记机构进行了转移登记。小红发现了此事，她认为离婚协议书写明涉案房屋归小红所有，因此，小明的买卖行为无效，请求法院判决确认其为涉案房产的所有权人。
那么，小红能否根据离婚财产协议取得涉案房屋的所有权?
本案涉及民法典中“登记离婚”的问题。登记离婚，是行政程序离婚，也叫两愿离婚、协议离婚、自愿离婚，是指婚姻关系因双方当事人的合意，并经过登记程序而解除。
《民法典》第1076条对此作出了规定：“男女双方自愿离婚的，应当订立书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。”
登记离婚须满足以下条件：
一是登记离婚的男女双方必须具有合法的夫妻身份。
二是离婚当事人必须是完全民事行为能力人。
三是双方当事人必须达成真实的、表示一致的离婚合意。四是对离婚后子女抚养已经作出适当处理。
五是对夫妻共同财产作出适当处理。
符合上述条件的，双方还应当订立书面离婚协议，亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。
离婚协议是婚姻关系当事人表明离婚意愿和具体内容的文书。协议中，应当载明双方自愿离婚的意思表示，以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。
本案中，小明与小红登记结婚，是合法的夫妻，具有完全民事行为能力。小明与小红因性格不合，常年分居生活，感情破裂，所以，二人有离婚的合意。之后，双方签订了离婚协议，处理了财产分割问题，约定房屋归小红所有，公司的股权和汽车归小明所有。
不过，双方未到房产登记机构转移所有权，在房产证上仍然只有小明的名字。小明明知离婚协议的约定，仍将房屋出售给不知情的第三人小林，并到房产登记机构办理了转移登记。
尽管小明无权处分该房屋，但小林不知情，与小明签订了有效的房屋买卖协议，以市场价格购买，且完成了房产登记，符合《民法典》第311条有关善意取得所有权的构成要件，据此取得了房屋的所有权。
小红根据离婚协议主张其为房产的所有权，是不合理的。虽然根据《民法典》第215条的规定，双方签订的协议是有效的。
不过，根据《民法典》第214条的规定，不动产的转让，不仅需要双方的合意，还需要办理登记，才能发生转移所有权的效力。
因此，小红和小明尽管签订了转移房屋所有权的协议，但未办理登记，小红不能取得房屋的所有权。
然而，小明擅自将房屋出售给小林，属于违约的行为，故小红有权请求法院判决小明承担违约责任，并返还房屋的价款。
由此可见，签订离婚协议，并办理离婚手续后，如果没有依照协议办理房产过户手续，男方擅自卖掉房产，并且办理了过户，那么善意第三方取得房产产权。但是，女方有权主张男方赔偿返还房款，并支付违约金。李晓娟律师也经常会提醒当事人，如果约定房产归您，一定要尽早去办理房产过户手续，免得节外生枝，产生纠纷，给自己徒增麻烦。
