《苏州市房地产经纪管理办法》解读
一、为什么要制定《苏州市房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）？
答：随着上世纪九十年代我市住房制度改革的不断深化、房屋商品化属性的日渐突显，我市房地产经纪市场至今已历任近20年。在这期间，房地产经纪机构及从业人员的大量涌现，对于活跃我市的房地产市场，拉动房地产业的快速发展起到了极大的推动作用。根据统计，目前我市存量房交易通过房地产经纪机构成交的约占80%，房屋租赁通过房地产经纪机构成交的约占90%，商品房销售通过房地产经纪机构代理的约占85%。由于房地产经纪市场飞速发展，而相应的管理措施严重滞后，导致我市房地产经纪市场存在着以下主要问题：
1、房地产经纪机构发展不均衡。其主要特点为：规模型企业数量逐年增加，以信息化为载体的管理模式在连锁机构中运用普及。但另一方面大量无证无照“黑中介”并存，游离于政府相关部门管理视线之外，采用恶意竞争、欺诈客户、套现骗贷等手段，扰乱了整个房地产经纪市场，致使整个房地产经纪行业的诚信度大幅下降，严重侵害了相关当事人的合法权益，同时极大挤压了正规经营机构的发展空间。由于房地产经纪机构准入条件的缺失，势必将导致我市房地产经纪市场的严重畸形发展，制约我市房地产业的健康发展。
2、房地产经纪从业人员从业素质参差不齐，总体水平偏低。目前我市从事房地产经纪业务的人员中，取得全国房地产经纪人职业资格的人数仅300多名，通过苏州市地方房地产经纪人上岗培训，取得我市房地产经纪人上岗证书的计5209人，但实际从业人数2008年统计只有2875人。大量无专门职业技能的从业人员充斥目前我市的房地产经纪市场，这类人员估计两万余人。由于这批人员非但没有专业技能，而且有很大部分文化层次也不高，大多为社会闲散人员及外来务工人员，造成坑蒙拐骗侵害当事人利益的事件急剧上升。在处理这些事件中，由于这类人基本无固定从业机构，无法承担相应的民事责任，导致受害人无法取得相应赔偿，严重影响了社会稳定。
3、房地产经纪业内潜规则严重挑战国家禁令。目前从业的房地产经纪机构，不管规模大小，在其自身发展的过程中，逐步形成了行业内的一些潜规则。为此，国家、省在历次房地产市场整顿工作中，对于房地产经纪机构及从业人员参与炒卖房号、捂盘惜售、赚取差价，唆使、帮助买卖双方隐瞒房价偷逃税收等行为屡次明文禁止。但由于利益驱使且无相应的处罚依据，目前该类行为在房地产经纪业内仍然大量存在，严重挑战国家政令的权威性。
4、原《苏州市房地产中介管理办法》与新的上位法存在冲突，不能再作为执法依据。《苏州市房地产中介管理办法》依据原《江苏省城市房地产交易管理条例》的规定，对房地产评估机构及房地产经纪机构都实施资质管理。但是，由于2004年国家出台《中华人民共和国行政许可法》后，规定了资质作为行政许可的一个种类，必须要有法律、行政法规的规定。因此，《江苏省城市房地产交易管理条例》作了相应调整，对于房地产评估机构仍然实行资质管理，而对于房地产经纪机构则不再实施资质管理。对于面广量大的房地产经纪机构而无相应的市场准入条件，这将意味着从事房地产经纪业务只要具有营业执照即可开展业务，其结果将直接导致对《苏州市房地产中介管理办法》实施后建立的规范有序的房地产经纪市场的冲击。由于目前房地产经纪市场的诚信系统还未完全成型，许多房地产经纪从业人员缺乏必要的业务知识和职业操守，而房地产经纪机构所有的资金由于门槛降低也无法保证买卖双方的交易安全，各类损害消费者的违规经营行为有所抬头。
综上所述，为了进一步加强房地产经纪管理，规范房地产经纪行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，迫切需要重新制定《苏州市房地产经纪管理办法》。
二、制定该《办法》经历了哪些过程？
答：为了进一步加强房地产经纪管理，规范房地产经纪行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，房地产经纪管理主管部门市房管局总结多年的管理工作实践，通过深入调查研究，借鉴外省、市房地产经纪管理的成功经验，草拟了《办法》初稿。2008年12月30日市房管局将《办法》送审稿报送市政府后，我办随即进入规章审核程序。书面征求了发展和改革、经贸委、规划局、建设局、公安局、财政局、物价局、市容市政局、工商局、地税局等部门以及各县级市、区人民政府的意见。同时，还专门听取了市政协办公室的意见,并在中国苏州网及我办网站上公开征求社会各界的意见。根据各部门和社会各界反馈的意见,我办及时与市房管局对《办法》送审稿进行了修改。鉴于该《办法》涉及面广，与广大人民群众的生活密切相关，为进一步提高政府立法工作的科学性、民主性，我办于2009年8月26日专门组织召开本届立法咨询员座谈会。会上，各位立法咨询员重点围绕《办法》修改稿的立法指导思想，立法理念和目的，重点条款的合法性、合理性和可操作性等问题，提出了诸多意见和建议，对于修改完善《办法》起到了重要作用。同时，我办又于8月27日赴常熟市就《办法》修改稿组织召开了由常熟市发展和改革、经贸委、财政、规划、建设、工商、公安、地税、物价、城管等部门参加的座谈会。在此基础上，我办会同房管局于9月3日再次召开市发展和改革、经贸委、市房管局、规划局、建设局、工商局、公安局、地税局、财政局、物价局、市容市政局等部门以及房地产行业协会和房地产经纪机构座谈会，广泛听取意见。经多次修改和完善，形成了现在的《办法》条文。后《办法》于2010年1月5日经市政府第33次常务会议讨论通过。
三、为什么要提高房地产机构的准入条件和建立备案制度？
答：为进一步维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，加强对房产经纪市场的监管，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条的规定，本《办法》第六条对上位法进行了细化，明确房地产经纪机构应当具备下列条件：（一）有自己的名称、组织机构；（二）有不少于15平方米的合法固定经营场所；（三）有与业务范围相适应的财产和经费；（四）有3名以上具有房地产经纪执业资格的专业人员。同时要求设立房地产经纪机构，应当向工商部门申请设立登记，领取营业执照。从事房地产经纪活动，应当依法设立房地产经纪机构,并经市房产行政主管部门备案。并在第九条、第十条、第十一条规定了房地产机构备案的要求。目的在于,一是监管的重点由之前审查企业资质管理向审查从业人员的资格管理转变，实施房地产经纪从业人员持证上岗制度，结合全国房地产经纪人执业资格考试工作，积极开展人员岗位培训，提高从业人员素质，强化从业人员资格管理；二是对房地产经纪市场的管理由事前审查向事后备案管理的转变，建立健全房地产经纪信用信息管理系统，实行信用公示，加强行业自律，强化对房地产经纪机构经营行为和经营活动的监督管理。
四、建立房地产机构信用档案制度的作用。
答：建立房地产经纪信用档案是社会主义市场经济的要求，也是规范和整顿房地产市场秩序，促进企业规范发展的重要举措。通过房地产经纪信用档案的建立，记录和反映房地产行业信用状况，建立良好的信用关系;同时，大力推进企业上网工程，加快企业信息化、网络化进程，提高其现代化管理水平，以提升经纪行业的综合素质和整体竞争力，进一步促进房地产经纪业持续健康发展。因此，本《办法》第八条第三款规定：市房产行政主管部门和房地产行业协会可以根据房地产经纪机构的财产和经费、房地产经纪执业人员数量、经营业绩、信用状况等条件，按照国家和省有关规定，结合本市实际，划分不同的业务信用等级，并向社会公示。《办法》第十四条明确：房产行政主管部门和房地产行业协会应当建立和完善房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员信用档案制度。房产行政主管部门应当对房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员的经营活动进行检查，并记入信用档案。通过对房地产经纪的信用状况定期与不定期相结合的方式进行考核，可全面了解经纪机构的经营状况、服务品质、信用情况以及经营地点及执业人员的变化情况。对存在的问题经查实后可及时责令整改或依照诚信制度劝其改正。建立信用档案系统是规范房地产市场行为，维护消费者合法权益的又一举措，是行业创建的有力抓手，可最大限度的激发机构的创建热情，提升机构的创建动力、行业引领力和社会认知度，其最终目的是鼓励企业创建品牌，使经纪机构在诚实守信的基础上做强做大。
五、为什么要实行房地产经纪人继续教育制度？
答：我市房地产经纪人继续教育培训工作起步是在2005年，确定每两年为一个培训周期，培训的主要内容有房地产法律法规和相关政策、房地产实务、房地产经纪服务案例分析，以及与业务相关联的新知识，如存量房网上管理的业务培训等，反响很好。根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产中介管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[321]）第二条：“严格实施房地产经纪人职业资格制度。要按照《人事部建设部关于<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》(人发[2001]128号)和《关于转变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房[2004]43号）的规定，继续做好房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理。各地要抓紧组织开展房地产经纪人协理考试和注册工作。房地产经纪行业组织要建立健全对房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高房地产经纪人员整体素质”的要求和房地产经纪人队伍建设的实际出发，因此《办法》第十五条规定：房地产经纪执业人员应当根据市房产行政主管部门的规定，接受职业继续教育，提升执业技能和业务素质。
六、为什么要建立存量房网上管理制度和资金监管制度？
答：根据《关于批转进一步整顿规范房地产交易秩序若干规定的通知》苏府〔2006〕152号文件和建住房〔2006〕321号文件精神要求：加强房地产交易管理信息系统建设，加快建立存量房交易网上管理系统，推行存量房供求信息网上公开挂牌、经纪服务委托与交易合同网上签约备案制度，实行交易资金监管。因此，本《办法》第十九条规定：存量房交易推行计算机信息网络管理和资金监管制度。通过存量房买卖网上管理系统平台的建设，为买卖双方、经纪机构和管理部门提供了更为便捷、高效、规范、透明的服务，实现了对房地产经纪机构和房地产经纪人的诚信行为进行实时监管、房地产买卖信息及时采集与发布、通过制定电子化格式文本强化了交易主体的权利与责任约束、规范了交易流程和实现交易签约的网上备案，提升了工作效率和质量。同时保障存量房买卖当事人的合法权益，加大对存量房交易资金的政府监管力度。
七、房地产行业协会在《办法》中所起的作用有哪些？
答：在实践中，房地产市场的管理仅靠政府部门的管控还是不够的，房地产行业协会也应当发挥行业自律作用，协助政府部门监管，积极引导房地产经纪机构增强社会责任感、主动配合政府部门规范房地产经营行为。目前，行业协会的自律作用越来越重要，行业协会由于对自身的市场和行为比较了解，同时也有一定的威信和影响力。因此，《办法》草案第五条第四款规定：房地产行业协会应当加强行业自律管理，引导房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员规范服务、合法经营，遵守执业规范，恪守职业道德，并接受房产行政主管部门的业务指导。
八、违反该《办法》的行为，《办法》是如何规定处罚的？
答：(一)明确了主管管部门及其工作人员的责任。《办法》第三十一条规定，房产行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
（二）明确管理相对人的责任。《办法》第二十七条、第二十八、第二十九条、第三十分别对房地产经纪机构未按规定备案、聘用不具有房地产经纪执业资格的人员或者未为其办理注册手续、以个人名义接受委托、收取费用的以及违反《办法》第二十五条禁止行为之一的，规定了限期改正、罚款等法律责任。
