为有效解决小区物业管理缺失问题，提升无物业管理小区服务水平，创造整洁、文明、安全、方便的生活居住环境，逐步探索和构建无物业小区实施物业管理长效机制，结合我县无物业管理小区现状，特制定本方案。
一、基本情况
我县建成区内共有无物业管理小区174个，其中楼房小区119个，平房小区55个。小区管理普遍存在规模小、配套设施不完善、物业管理缺失、自治组织不健全、业主缴费意识淡薄、物业服务收费难等情况。经初步统计，目前只有22个小区由业主推选代表进行自治管理，提供基本的门卫和保洁服务（收费标准为200至500元每户），剩余小区基本无人管理，公共事务由相关业主协商解决。
在119个无物业管理楼房小区中，只有36个小区规模相对较大、封闭较完善，适合开展“五有”标准（即有保洁服务，有保安服务，有维修服务，有绿化服务，有客服服务）物业服务，其他83个小区可根据实际情况，选择适合的一种或几种服务。
二、工作目标
探索推行无物业管理小区实行物业管理新模式，县城区所有无物业管理小区做到物业管理全覆盖，按照小区规模及封闭情况基本可分为三类：第一类为有一定规模、封闭较完善的小区；第二类为规模小，无封闭且连片的小区；第三类为规模小，无封闭且单独的小区。规模较大、封闭完善的小区采取“五有”标准物业服务，其他小区可根据实际情况采取不同的服务标准。先行选择部分有代表性的小区试点开展，探索管理服务模式，总结经验，进而全面铺开，实现无物业小区物业管理全覆盖。
三、管理模式
（一）居委会组织辖区内无物业管理小区成立业主大会、业主委员会，指导业主委员会组织全体业主选择物业管理模式，选聘物业公司进行正规化物业管理。
（二）对不能成立业主大会、业主委员会的小区，居委会组织以书面的方式征求全体业主意见，选聘县城发公司实施物业管理。待小区半数以上业主同意（业主户数半数以上且房屋专有面积占小区房屋总建筑面积的一半以上）后，由居委会与文安县城发公司签订《物业服务合同》。
四、物业服务内容和收费标准
（一）物业服务内容。参照《廊坊市区住宅区物业服务等级标准》，结合我县实际，为无物业小区提供以下服务内容：
1、机构设置与日常管理服务；
2、共用部位、共用设施设备运行、保养、维修服务；
3、公共区域保洁服务；
4、公共区域绿化养护；
5、协助维护公共区域秩序服务；
6、消防服务。
（二）服务标准及价格。《廊坊市区住宅区物业服务等级标准》具体分为四级服务，即：一级服务每月每平米1.25元；二级服务每月每平米1.05元；三级服务每月每平米0.9元；四级服务每月每平米0.7元（均不包含电梯运行费和二次加压费）。鉴于我县无物业小区现状，在服务内容标准不变的情况下，建议收费标准调整为：一级服务每月每平米1.05元；二级服务每月每平米0.85元；三级服务每月每平米0.65元；四级服务每月每平米0.45元。同时，小区也可根据实际情况与物业公司协商自由组合服务内容来确定价格。
五、实施步骤
（一）试点推进阶段（2022年4月1日-4月30日）。选择部分有代表性的无物业管理小区试点开展，探索管理服务模式，总结经验。
1、宣传发动（4月1日- 4月10日）。由文安镇负责，在城区先行选取6个规模较大、封闭较完善的无物业管理小区，成立业主大会、业主委员会；不能成立的小区，根据物业服务内容、标准、收费价格，以书面的形式向小区全体业主征求意见。由县城发公司负责，对选定的6个无物业管理小区进行现场踏勘，结合每个小区的实际情况，确定物业服务内容，制定物业服务标准，测算物业服务收费价格。
2、试点推进（4月11日-4月30日）。由文安镇负责，组织6个小区业委会（不能成立业委会的由居委会代替履行），征得小区半数以上业主同意后，与县城发公司签订《物业服务合同》；县城发公司和业委会（或居委会）签订《物业服务合同》后，进驻小区开展物业服务工作，按照国家法律、法规规定，依法依规、达标履约。
3、总结经验（5月1日-5月31日）。县城发公司进驻小区实施物业管理后，在管理服务过程中总结经验，因地制宜，为业主提供更为适合的物业服务。
（二）逐步铺开阶段（2022年6月1日-12月31日）。经对总结6个无物业小区试点管理经验，进一步完善管理模式和服务标准，以点带面逐步铺开，让城区更多的小区参与物业管理，年底前城区50%以上的无物业小区实行物业管理。
（三）全面覆盖阶段（2023年1月1日-12月31日）。全面提高物业管理覆盖率，提升物业服务水平，到2023年底，城区所有无物业小区实现物业化管理，并补齐设施短板。
六、保障措施
（一）加强组织领导。成立由县政府主要领导任组长，主管副县长任副组长，县委组织部、住建局、法院、发改局、公安局、城管局、市场监管局、水务局、科技工信局、文安镇等单位主要负责同志为成员的文安县无物业小区管理工作领导小组，负责统筹推进无物业小区物业管理工作落实。领导小组办公室设在县住建局，负责总体协调并推进解决无物业管理小区实行物业管理过程中的各种问题。
（二）强化责任落实。各责任单位要高度重视，统筹谋划、全力推进，严格按照各自职能将无物业小区管理工作落到实处。县委组织部、文安镇要充分发挥党组织在无物业小区物业管理工作中的领导作用，深化党组织领导下的社区居委会、物业服务企业和业委会联动机制，全面推进“双向进入、交叉任职”，实现合作共建、服务提升、融合共享。县住建局要加强物业服务监督管理工作，指导协助文安镇政府实施无物业小区开展物业管理相关工作；县法院要对故意欠缴物业费的案件，开辟受理绿色通道，形成快立快判的新机制；县城发公司要严格按照物业服务合同开展物业服务工作，接受文安镇政府和居委会的考核考评，接受居民监督。
（三）加大宣传力度。充分利用宣传栏、微信群、明白纸等方式，全面向业主宣传无物业小区实施物业管理工作的必要性，普及物业管理的法律法规，积极引导业主转变观念，树立权利责任意识和正确的物业服务消费观念，自觉遵守小区公共秩序，主动缴纳物业费，促进物业服务良性循环。
来源：http://www.wenan.gov.cn/GOV1/Item/38572.aspx
