关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知
京银保监发〔2023〕45号
各相关单位:
为持续优化营商环境，进一步提升不动产交易、登记和金融服务水平，根据《中华人民共和国民法典》及《自然资源部 国家税务总局 中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》(自然资发〔2020〕83 号)等相关规定，现就推进本市个人存量住房交易“带押过户”有关事项通知如下。
一、适用情形
符合《自然资源部 中国银保监会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(自然资发〔2023〕29号)要求，且同时满足四方面条件。(1)本市个人存量住房交易;(2)交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押;(3)交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款;(4)交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。
二、办理流程
(一)签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”。
(二)办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。
(三)向银行申请“带押过户”。参考流程如下：
1.跨行贷款购房模式(买卖双方贷款机构为不同银行，即抵押权人为不同银行，下同)。买卖双方向银行申请“带押过户”，与双方贷款银行签订协议，约定首付款监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项;买方申请贷款，买方贷款银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分;双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息(未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息);买方将首付款交至约定的监管账户。
2.同行贷款购房模式(买卖双方贷款机构为同一银行，即抵押权人为同一银行，下同)。买卖双方向银行申请“带押过户”，签订相关协议，约定首付款监管账户等事项;买方申请贷款，银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向银行补齐差额部分;买方将首付款交至约定的监管账户。
3.买方全款购房模式。买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户”，签订相关协议，约定交易资金监管账户等事项;买方将购房款交至约定的监管账户。
(四)办理“带押过户”登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”。
(五)银行贷款发放及结清。参考流程如下：
1.跨行贷款购房模式。买方贷款银行方面：确认“带押过户”完成信息;对房产增设第二顺位抵押权;将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面：确认款项到账信息;结清贷款并解除房屋抵押权;将剩余资金转至卖方本人收款账户。
2.同行贷款购房模式。银行对房产增设第二顺位抵押权;发放买方贷款至约定的监管账户，扣划资金结清卖方贷款;解除卖方贷款抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户。
3.买方全款购房模式。卖方贷款银行用购房款结清贷款;解除房屋抵押权;将剩余资金转至卖方本人收款账户。
三、工作要求
(一)规范交易撮合服务。各房地产中介机构要加强人员培训，充分掌握本通知适用范围及操作流程，及时对合同条款进行补充完善，全面提高服务效率。在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。
(二)优化金融服务。各商业银行要主动完善内部制度，优化业务流程，改进信息系统，建立健全风险管控机制，积极回应符合适用情形下客户的“带押过户”需求。不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
(三)完善登记服务。各不动产登记机构要进一步提升登记服务水平，为各方权利主体做好业务咨询与指导工作。充分发挥综合服务窗口优势，一窗办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务，做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。
(四)做好网签配套服务。各区级房屋交易窗口、各房地产经纪机构在提供存量房屋网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且新的买受人知情的，可继续办理存量房屋网签业务。
各单位在执行过程中遇到问题时，要及时向主管部门报告。
中国银保监会北京监管局
中国人民银行营业管理部
北京市规划和自然资源委员会
北京市住房和城乡建设委员会
2023年3月31日
